房屋维修基金(专项用于住宅共用部位的资金)

房屋维修基金（英文：Housing Maintenance Fund）是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。20世纪70年代中期，由于住宅建筑的老化和设施的损坏日益严重，美国政府开始意识到需要制定一种制度来筹集资金，用于维修和更新住宅建筑及其设施。1974年，美国国会通过了《联邦住宅法案》，对住宅的维修改善工作进行了规定和指导。1993年英国政府出台的《住宅物业法案》正式确立了居民需要缴纳住宅维修金制度。中国房屋维修基金制度始于1998年，依据《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》。随着2007年12月，《住宅专项维修资金管理办法》发布，房屋维修基金也被改称为住宅专项维修资金。

2008年2月1日，原中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》正式生效，新规定要求业主按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴交住宅专项维修资金。在韩国房屋维修基金被称为特殊维修准备金，由入住者缴纳，积累的特别维修准备金以入住者代表会议名义，存入入住者代表会议指定的金融机关管理。在英国对楼宇公共部位的维修问题，由所有受益业主共同协商决定，维修费用由全体业主分摊。美国的住宅专项维修资金的收取由业主委员会做预算，业主同意后，业委会再收取维修费，闲置部分则由基金公司统一管理。在莫斯科住房维修资金纳入财政预算，资金来源主要是非居住用房的租金收入。

房屋维修基金主要用于房屋保修期结束后，对房屋主体结构、公共部位和公共设施设备进行大中修及更新改造工程。各国出台此政策的目的都是为了确保公民住宅物业的公共部位和设施得到及时维修和改善。

历史沿革

20世纪70年代中期，由于住宅建筑的老化和设施的损坏日益严重，美国政府开始意识到需要制定一种制度来筹集资金，用于维修和更新住宅建筑及其设施。因此美国许多州和地方政府开始制定和实施住宅维修金政策，要求业主缴纳一定比例的住宅维修金，以保障住宅建筑和设施的长期稳定运行。1974年，美国国会通过了《联邦住宅法案》，该法案对住宅物业的维修和改善工作进行了规定和指导。此外，各州也相继制定了相关的住宅维修和改善法规，以确保住宅物业的公共部位和设施得到及时维修和改善。如纽约州的《住宅维护和安全法案》。1993年，英国出台《住宅物业法案》（the Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993）规定，住宅物业的业主和租户需要根据其物业的价值按照比例缴纳住宅维修金，以用于公共部位和公共设施设备的维修、改善和更换。该制度的实施是为了解决物业公共部位和设施的维修问题，提高物业的使用价值和居住品质。1994年修订的美国《联邦住宅法》明确规定业主和租户需要根据其物业的价值按照比例缴纳住宅维修金，以用于公共部位和公共设施设备的维修养护。

借鉴其他国家的专项维修资金制度，1998年11月9日，原中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》规定，购买商品住房应当按购房款 2%~3%的比例向售房单位缴交维修基金，公有住房售后的维修基金由售房单位和购房者承担售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的 30%，该部分基金属售房单位所有，购房者按购房款 2%的比例向售房单位缴交维修基金。

2004年，房屋维修基金成为办理房屋产权证时必须缴纳的费用，强制缴纳。

2007年12月，原中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部发布《住宅专项维修资金管理办法》，将购买商品住房应当按购房款比例向售房单位缴交维修基金，改变成按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，此办法自2008年2月1日起施行。自此房屋维修基金也被改称为住宅专项维修资金。

缴纳

商品房销售时，购房人与销售单位应签署相关建筑维护基金协议，并按规定缴纳建筑维护基金。销售单位收取的维修费用属于所有业主，不计入住宅销售收入。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可根据本地区情况合理制定每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

出售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。或者售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

另外，当个人维修资金账户分户中剩余的金额低于首期缴纳金额30%的时候，业主就需要及时续交。

使用

房屋维修基金主要用于房屋保修期结束后，对房屋主体结构、公共部位和公共设施设备进行大中修及更新改造工程。《物权法》和《物业管理条例》规定，使用这笔资金，必须遵循“双2/3特别多数原则”，这意味着建筑物总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上的业主必须通过使用建议。

另外根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修基金的使用必须要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。业主要先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。《物权法》规定，维修基金的筹集和使用情况也应该公示。

以下是使用维修基金的条件：

以下情况不属于维修基金使用的范围：

监督管理

房屋维修基金是由全体业主缴纳，属于业主共同所有。通常由房产行政主管机关代管，待业主委员会成立后，由业主委员会行使管理权利。房屋维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。维修基金实行“钱随房走”的原则，即房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给新的房屋产权所有人。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，以及公有住房维修资金的管理部门和业委会，应每年至少一次与维修基金专户银行对账，并向业主和公有住房出售单位公布以下内容：

如果业主或公有住房出售单位对公布的情况有异议，可以申请复核。维修基金的专户银行应每年至少一次向市政府、区政府和县政府的住建、房地产主管部门、公有住房维修基金管理部门和业委会发送维修基金对账单。如果这些部门或业委会对资金账户的变化情况有异议，可以要求专户银行进行复核。专户银行应建立维修基金的查询制度，以接受业主和公有住房出售单位对其分户账中的维修基金使用情况、增值收益和余额的查询。维修基金的管理和使用应接受审计部门的审计监督。维修基金的财务管理和会计核算应按照财政部和其他各级财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

闲置处置

维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

当发现维修基金被挪用时，《物业管理条例》第六十三条规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款，物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

其他国家的相关规定

俄罗斯

住房维修资金在莫斯科的财政预算中占有重要地位，资金来源主要是非居住用房的租金收入，1989年至1991年期间，房客支付的费用在可用于维修的全部资金中所占的份额为49%至20%，1992下降到2%，1995年后随着1994年实行租金改革又增加到了21%。

韩国

在韩国房屋维修基金被称为特殊维修准备金，韩国《公共住宅管理令》规定，由入住者缴纳特殊维修准备金，比例是根据其公共住宅的公用部分及专有部分(整个住宅社区)，入住者的共同所有配套设施及福利设施的长期维修计划而定。未建立长期维修计划的公共住宅，其特殊维修准备金计入电梯运营费、取暖费、热水费及维修费合计金额的3%~ 20%，并考虑应将利用特殊维修准备金进行更换的设备的使用年限纳入管理规定。特殊维修准备金自公共住宅通过验收后1年起，每月积累的特别维修准备金以入住者代表会议名义，存入入住者代表会议指定的金融机关管理。

英国

在英国对楼宇公共部位的维修问题。由所有受益业主共同协商决定。若全体业主达不成一致意见。则任何一个业主都可以向政府主管部门申请政府裁决。政府主管部门申请后。可以实地勘察。认为房屋存在安全隐患必须维修的。会责令全体业主限期达成一致意见。达不成一致意见的。政府部门会组织专业单位维修。维修费用由全体业主分摊。并在维修费用的基础上加收30％作为政府的收人。此举在于督促业主自行达成一致意见。

美国

在美国，住宅专项维修资金的收取数额，由业主委员会做预算，经业主们通过，业委会再收取维修费。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。

日本

在日本，《标准公寓管理规约》第25条规定各区分所有人必须向管理组合（业主委员会）上交用于社区内共用部分以及设施设备的维修和改良方面的费用。日本普通商品房的房屋维修资金则采取“开发商包揽”的方式，维修金包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修，业主所购买的房屋完全都是由开发商承担所有的修缮费用的。这就要求开发商必须从一开始就面临着几十年之后的维修难题，如果开始偷工减料，越往后开支越大，这样的制度设计在要求开发商承担巨大后期责任的过程中，“倒逼”前期责任，形成了良好的制度效应。