更新时间：2023-08-15 18:21
组屋（全称：组合房屋，英文：Housing and Development Board），是新加坡建屋发展局为普通家庭所建造的公共住房，指一组一组的高楼。新加坡政府以较低价格将这种住房售予国民，是大部分新加坡人的住所。
1959年，新加坡面临严重“房荒”。为了解决住房问题，新加坡于1960年成立了建屋发展局，负责组屋规划、建设和管理，并在1964年推出“居者有其屋”计划。1968年，新加坡开始允许居民使用中央公积金购买组屋。组屋市场缺乏流动性影响了居民购买组屋积极性，建屋发展局在1971年为组屋建立了转售市场。1979年建屋发展局进一步放开组屋转售限制，取消业主售后禁购期，同时对组屋交易征收5.0%的二手交易税。购买组屋的比例上升由1966至1970年的37.7%上升至1976至1980年的68.4%历史高位。1981年，中央公积金使用范围拓展至私人住宅。到1990年，为满足居民更高住房品质需求，新加坡提高了组屋品质并且进行市场分层。从1996年起陆续推出EC公寓、DBSS公寓、3-Gens公寓等组屋类型，较好地满足了中高收入者的住房需求。进入21世纪，新加坡组屋发展局开始打造创新、绿色和现代化的住宅。新加坡政府于2019年提高了申购组屋的收入上限并提供更高的住房津贴，刺激了中高收入者对组屋的消费需求。2022年大约80%的新加坡人口居住在组屋。
按照户型划分，新加坡公共组屋可分为二房式灵活组屋、三房式组屋等多种类型，其面积在36平方米至178平方米不等。组屋制度在有效满足居住需求的同时抑制了住房投机，组屋也给新加坡财政带来了较重的负担。
1959年，从英国取得自治后的新加坡面临严重“房荒”。为了解决住房问题，新加坡于1960年成立了建屋发展局，负责组屋规划、建设和管理。
1964年，新加坡推出“居者有其屋”计划。为了实现“居者有其屋”这一核心目标，新加坡政府大力建设组屋，鼓励居民分期付款购买组屋（少量组屋向居民出租），并向符合条件的居民提供购房津贴。在“居者有其屋计划”和“中央公积金核准建屋计划”推出后，新加坡居民购买组屋的比例由1960至1965年的5.4%上升至1966至1970年的37.7%。1968年，新加坡开始允许居民使用中央公积金购买组屋。
1971年前，购买组屋的业主只能按照一定折价卖给建屋发展局，组屋市场缺乏流动性影响了居民购买组屋积极性。1971年建屋发展局为组屋建立了转售市场，规定业主达到最低居住期3年后可以按市场价格将其住房出售给买主，且出售后1年内不得再次购买组屋，同时将组屋购买资格限定在两人以上、收入低于规定上限的无房家庭范围内。1979年建屋发展局进一步放开组屋转售限制，取消业主售后禁购期，同时对组屋交易征收5.0%的二手交易税。受组屋流动性上升及转售限制放宽影响，购买组屋的比例上升由1966至1970年的37.7%上升至1976至1980年的68.4%历史高位。1981年，中央公积金使用范围拓展至私人住宅。
到1990年，新加坡国民生产总值高达394亿美元，人均国民收入突破万亿大关达到10194美元。为满足居民更高住房品质需求，新加坡提高了组屋品质并且进行市场分层。从组屋品质看，20世纪60年代组屋以节约空间、低成本且易施工的扁平设计为主，到20世纪90年代组屋发展局推出升级计划改造老旧组屋，同时结合当地的建筑遗产或地形设计具有当地特色的组屋建筑。从1996年起陆续推出EC公寓、DBSS公寓、3-Gens公寓等组屋类型，较好地满足了中高收入者的住房需求。
进入21世纪，新加坡组屋发展局开始打造创新、绿色和现代化的住宅，打造了50层高的Pinnacle@Duxton项目，该项目拥有多个空中花园；同时引入了新的住房类型和配套设施。从市场分层看，新加坡住房推出中央公积金补助计划并推出执行共管公寓（Executive Condominium）以向中上收入群体提供住宅。
新加坡政府于2019年提高了申购组屋的收入上限并提供更高的住房津贴，刺激了中高收入者对组屋的消费需求。2022年大约80%的新加坡人口居住在组屋。通过以组屋为核心的住房体系，新加坡较好地解决了绝大多数人口的住房需求。截至2022年12月，新加坡房屋自有率高达89.3%。同时，组屋价格涨幅远低于私人住宅价格涨幅。以2006年1月为基期，2023年8月私人住宅价格指数为342.3而组屋价格指数仅为257.8。
按照户型划分，新加坡公共组屋可分为二房式灵活组屋（2-room flexi flat）、三房式组屋（3-room flat）、四房式组屋（4-room flat）、五房式组屋（5-room flat）、三代同堂组屋（3Gen flat）、公寓式组屋（Executive flat）、私人组屋（DBSS）、双层公寓式组屋（Executive maisonette）、“霸级”组屋（Jumbo flat）、排屋式组屋（HDB terrace house），其面积在36平方米至178平方米不等。其中，3室及以上的组屋自有率显著高于2室组屋自有率（私人拥有的组屋单位数量 / 总组屋单位数量）。2022年，五房式及行政组屋、四房式组屋、三房室组屋自有率依次为96.8%、95.9%和93.8%，而二房式灵活组屋自有率仅为40.6%。
组屋楼下通常设有空间，一般会放置桌椅等供居民使用，在这里华人会举行葬礼，马来族则会用来举办婚礼等仪式。组屋区配套设施齐全，附近通常设有公共泳池、图书馆、购物商场、学校、幼儿园等配套。
1968年新加坡对《中央公积金法》进行修改后，中央公积金逐渐成为组屋计划顺利实施的金融保障，不仅为组屋建设提供资金，而且解决了居民购屋的资金难题。新加坡出台了《土地征用法令》等若干法律法令，为组屋建设运营、土地征用等提供法律依据。明确组屋申购、定价和出售等规则。新加坡规定只有公民有资格申购新建组屋，永久居民只能购买二手组屋，外国人不能享受组屋政策，拥有私人住宅的居民只能购买二手组屋且必须在正式拥有组屋的半年内出售私人住宅。组屋价格则由政府根据居民收入水平确定。在组屋出售方面，新加坡采取抽签选购、剩余组屋先到先得等方式，根据家庭收入水平确定其申购的组屋类型。严格而清晰的规则有效保障了组屋计划的实施。
步入职场不久的年轻人和新婚夫妻是组屋申购中最主要的刚需群体。为了满足刚需群体的住房需求，新加坡政府有针对性地将部分预先建设好的组屋提供给首次购买组屋的刚需群体，放宽限制条件，特别是调高购房的月收入上限，并通过提高购房津贴，为刚需群体购买组屋提供支持。新加坡政府陆续推出屋契回购计划、家居改进计划、自愿提早重建计划、组屋绿色城镇计划等组屋计划。特别是组屋绿色城镇计划，将组屋发展与生态环保结合起来，通过使用太阳能电池板和智能LED照明降低能耗、采用集水系统回收雨水用以浇灌绿植、在组屋上使用凉爽涂料为城镇降温、在停车场上推进屋顶绿化和城市农场等方式，计划到2030年将城镇年度能耗减少15%，从而确保城镇的高度宜居性和组屋的可持续发展。
土地支持、金融支持和按需供给是新加坡组屋制度的三大支柱。在土地支持方面，新加坡政府通过《土地征用法》将土地大规模国有化，使得建屋发展局能够以较低价格征用土地建造组屋。在金融支持方面，“中央公积金核准建屋计划”允许居民动用强制性退休储蓄来购买组屋，且给与首次购房家庭公积金住房补助。在按需供给方面，以预购制取代登记排队制，有助于缓解组屋供需错配压力。
为避免套利，新加坡采取了多种防范措施：一是限定购房资格以确保组屋销售向刚需家庭倾斜；二是对组屋出售、出租的时间、资格等进行严格的限制；三是组屋的面积、公共空间、外立面等设计均不及私人住宅，使高收入群体更有意愿购买私人住宅。
建屋发展局的规例只让新加坡公民购买新组屋，而永久居民则只可以在二手转卖市场上购入组屋。在组屋购入后，一般上必须在屋主住满五至七年后才可以转卖，以避免出现炒楼现象。建屋发展局规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋，另外对单身人士和永久居民购买组屋，建屋发展局也有相当多的限制。
1964年，新加坡推出了“居者有其屋”计划，最早实施的是女皇镇出售的约2000套两房和三房式组屋，99年地契，价格分别为4900新元和6200新元，申请者必须是家庭月收入不超过1000新元的新加坡公民。组屋只用于自住，每户限购一套，抽签分配。虽然政府提供15年的低息贷款，但20%的现金首付还是难倒了大多数家庭。当时与三房式组屋类似的房屋，在公开市场上的月租为60新元，但购买组屋的话，首付就要1200新元，以后每月供44新元。
到了20世纪70年代，组屋申购条件继续放宽，除了收入限制放松以外，还把评估费、印花税等前期费用纳入贷款范围，贷款偿付期也延长到了20年。为满足中等收入家庭的需要，建屋局开始建造四房式和五房式的组屋，并从一开始的建造一个个独立小区，开始转向建设综合市镇，推动社会融合。
20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请。80年代以后，逐步提高到2500新元、3500新元，直到近年来，提高到6000新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。到目前为止，新加坡建屋局已经为社会提供了超过100万套的组屋。
到了2023年，在购房资格审核方面，建屋发展局对购买资质作出了严格限制。夫妻/家庭、老年人和单身人士购买组屋资质不一，其所能购买的公寓类型和公积金住房补助也有所差异。整体来看，政策优惠主要向新加坡公民家庭倾斜。以已婚夫妇或有孩子的家庭为例，在年龄限制上，购房申请人需满21周岁。在身份限制上，购买新组屋需满足新加坡公民身份、或者至少1名新加坡公民而其他为永久居民，购买二手组屋则可放宽至所有申请人和核心占用人必须拥有三年以上永久居民。在收入限制上，购买2室新组屋的家庭月收入上限不得高于7000新加坡元，3室的家庭月收入上限为7000或14000新加坡元，4室或5室为14000新加坡元，如果是大家庭或多代家庭则为21000新加坡元。同时，单身人士无论是购买新的组屋还是转售组屋需满35周岁以上。
在组屋出售方面，业主需满足一系列资格才能出售组屋。具体资格条件有：一是最短入住期，期限取决于不同购买模式、组屋类型和组屋申请日期，短则5年长则20年。如，从建屋发展局购买的组屋需持有满5年，黄金地段公共住房需满10年；根据设计、建造和销售计划（DBSS）从地产开发商购买的组屋持有期需满5年。再如，根据“重新拥屋计划”（Fresh Start Housing Scheme）购买的组屋持有期需满20年。二是组屋出售需满足该街区和社区种族融合政策（Ethnic Integration Policy，简称“EIP”）和新加坡永久居民（Singapore Permanent Resident，简称“SPR”）配额需求。如，出售公寓后，业主所在族裔的家庭数量仍保持在街区和社区限制范围内，或者购房者和售房者为同一种族。此外，在破产或离婚的情况下，出售公寓前需满足额外的要求。对于破产者，如果组屋业主之一为新加坡公民，无需得到官方受让人的同意；如果组屋业主不是新加坡公民，则出售组屋需获得官方受让人的同意。对于离婚者，在满足最低居住年限后，组屋出售者需出示离婚证明等；未满足最低居住年限的离婚者，则需额外的评估。
从“保障住房”看，新加坡组屋制度成功实现了“居者有其屋”目标。截至2022年12月，新加坡房屋自有率高达89.3%，远高于亚洲其他中高收入世界经济体。在推出“居者有其屋计划”后，1980年新加坡家庭住房自有率达到58.8%，家庭住房组屋自有率则为61.5%，超出2022年的中国香港地区、2018年的日本和2021年的韩国房屋自有率水平。随后，在组屋转售市场构建后，组屋购买率提升带动家庭住房组屋自有率则由1980年的61.5%上升至1990年的89.8%，同期家庭住房自有率由1980年的58.8%上升至1990年的87.5%。随后，新加坡家庭住房自有率进入增长平台期。2000至2022年，新加坡平均家庭住房自有率维持在87.0%至93.1%而组屋家庭住房自有率则维持在90.0%至94.1%。
从稳定房价看，组屋的价格保持了相对稳定性且其涨幅在多数时间低于其名义经济增速及私人住宅价格涨幅。自亚洲金融危机以来新加坡组屋价格上涨了116.2%，年平均增长5.1%；同时2023年第一季度新加坡名义GDP则较2000年第一季度增长了3.2倍，年均增长13.7%。置身于全球，新加坡房价涨幅低于其他同类型亚洲发达世界经济体。结合可得数据观察，相较于2000年第一季度，新加坡房价涨幅为90.7%，涨幅仅高于意大利、德国、芬兰，远低于中国香港地区、韩国等同类型亚洲经济体。同时，组屋价格涨幅远低于私人住宅价格涨幅。以2006年1月为基期，2023年8月私人住宅价格指数为342.3而组屋价格指数仅为257.8。
新加坡组屋非盈利性决定了其对财政拨款的依赖，这给新加坡政府带来较大的财政负担。伴随更多组屋项目推出及组屋补贴增加，2021/2022财年建屋发展局赤字规模高达46.8亿新加坡元，与其当年GDP规模之比为0.7%。其中，“居者有其屋计划”赤字规模38.5亿新加坡元，是组屋发展局赤字规模的主要来源项。分项看，兴建中新组屋的预期亏损、转售组屋和执行共管公寓的公积金购屋津贴、交付组屋时的实际亏损依次为22.6、6.6和8.5亿新加坡元，依次占同期“居者有其屋计划”赤字规模的59.0%、22.0%和17.0%。
新加坡创设的组屋制度，不仅满足了居民住房需求，促进了社会稳定，而且避免了土地投机和房产投机等行为，推动了经济平稳发展。通过聚焦住房模式中的新情况新问题，新加坡组屋制度显示出了较强适应性，为世界上其他国家解决住房问题、构建住房体系，提供了有益经验。
政府掌握新建组屋定价权，真正做到了为国民谋福利。一方面，新加坡组屋投资、建设和出售等环节均由建屋发展局负责，该机构不以盈利为目的，新建组屋价格远低于商品房价格，也低于二手组屋价格。加上政府提供的各种购房津贴，使得多数居民能够承受组屋价格。另一方面，多数土地收归国有，为大规模建设组屋提供土地保障。截至目前，新加坡政府拥有的土地面积接近全国土地面积的90%。充裕的土地供给使政府能够低成本建设组屋，进而以低价提供给居民。
新加坡是一个多种族、多宗教、多文化的移民国家。为了弥合族群冲突，新加坡明确规定了组屋区内的各族群比例上限，在空间上形成了各族群平衡分布的居住形态，有效促进了不同族群之间的融合。通过实施组屋计划，新加坡将居民个人利益、社区利益和国家利益紧紧捆绑在一起，社会凝聚力得到增强，全体居民对新加坡的国家认同逐步形成。
新加坡组屋对中国有如下启示：一是构建多层次房地产市场，满足不同收入群体住房需求。二是强调项目资金平衡，减轻财政负担。三是探索建立政策性住房金融机构，作为公积金制度的补充。四是按需定建，在超一线、一线城市增加保障房投资。五是完善封闭式管理，防范保障房套利。
中峇鲁是个拥有将近90年历史的组屋区。组屋多数四五层楼高，带有浓厚的上世纪30年代流行的Art Deco设计风格，那是向器械学习的年代，因此不少组屋的造型类似轮船或飞机。虽然房龄将近90年，售价比一般的组屋贵好几倍，是新加坡价格最高的，但很抢手，年轻人慢慢开始搬入老区，绿树成荫的街区有不少价廉物美的餐馆，咖啡馆或面包房比比皆是，这里依旧推崇缓慢的生活节奏，类似闹市中的小村庄。
位于唐人街牛车水附近的达士岭，是个获奖连连的组屋区。楼高50层，故曰The Pinnacle（尖峰之意），也是全球最高的公共住房建筑。两座开放式的天桥无疑是The Pinnacle的标志。 空中天桥长500米，也为世界之最，分别位于第26层及50层。26层设有跑道，只供住客使用，第50层的天桥则对一般公众开放。天桥将7座组屋有机地联系在一起，种满了绿色植物并摆放了不少户外家具及装置艺术等，眼前是金融区商厦，底下是牛车水战前老屋的瓦海，不远的无敌滨海湾海景加上葱郁的武吉知马自然保护区。
新加坡知名的建筑事务所Woha设计的海军部村庄是个集养老、医疗、住房和商业空间为一体的组屋，大量的绿化和休闲空间，让整个组屋项目看起来更像一个村庄。杜生庄组屋也是Woha设计的得奖组屋，以空中村庄作为设计理念，设有多个空中花园，天台的花园设有游乐场和运动设施等。
位于新加坡的东北角的榜鹅大型组屋区总计约10万个组屋单位，展示了21世纪新加坡人的生活方式，整个崭新的组屋区以水作为卖点，区内的两条河以约4公里长的人工水道衔接起来，成了新加坡东北角的蓄水池。而组屋就临水而建，水滨台一期的设计灵感来自梯田。榜鹅的组屋也加入了不少绿色元素，包括空中花园、雨水花园和绿色屋顶，不少组屋也在屋顶装置太阳能板。