更新时间：2024-09-20 14:53
宅基地是指农村居民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、厨房、厕所、畜禽圈等生活设施。宅基地的所有权归农村集体经济组织所有，个人依法享有使用权，但不得进行买卖或非法转让。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《农村宅基地管理办法》等相关法律法规，申请宅基地需要符合土地利用总体规划和控制性详细规划，同时需要符合村庄和集镇规划。申请宅基地必须符合“一户一宅”的原则，且面积不得超过规定的标准。此外，宅基地使用权的取得也需要经过一定的审批程序，包括提交申请、公示、批准等环节。
宅基地制度是我国农村土地制度的重要组成部分，它对于保障农民住房权益、维护农村社会稳定、促进农村经济发展等方面都具有重要的意义。随着城市化进程的加速，宅基地制度的改革和完善也成为了推进城乡一体化发展的重要内容之一。
宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。
农村宅基地管理办法归本集体成员集体所有。
《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条规定，农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
新中国成立以来农村宅基地制度的演变，以改革开放、物权法颁布、土地管理法修订为标志，分为四个阶段。
第一阶段是1949年至1978年，集体所有制逐步建立。1954年《宪法》规定了农民宅基地所有权。1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（即“人民公社六十条”）规定了宅基地归生产队所有，一律不准出租和买卖。
第二阶段是1978年至2007年，宅基地严格管理阶段。1982年2月，国务院发布《村镇建房用地管理条例》提出宅基地限额要求，并对特定城镇居民取得宅基地的合法性作了规定。1997年4月，中共中央、国务院印发《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，第一次以中央文件形式提出“一户一宅”的要求。1998年修订的中华人民共和国土地管理法，删除了1986年土地管理法关于城镇非农业户口居民使用集体土地建住宅的规定；规定了“一户一宅、限定面积”，即“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。1999年5月，国务院办公厅印发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，首次禁止城市居民在农村购置宅基地的行为。
第三阶段是2007年至2018年，改革赋权扩能阶段。2007年3月出台的物权法，明确宅基地使用权为用益物权。2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，部署开展农村宅基地制度改革试点。2018年中央1号文件提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，标志着宅基地制度改革探索进入新阶段。
第四阶段是2019年以来，宅基地规范管理阶段。2019年8月，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议对《中华人民共和国土地管理法》进行了第三次修正。新修正的土地管理法中，明确了一户一宅、户有所居的宅基地分配制度，统筹合理安排宅基地用地的村庄规划编制制度；明确宅基地由乡（镇）人民政府审核批准，可以依法自愿有偿退出，鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，以及国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理工作的宅基地管理新体制。新修正的土地管理法标志着我国农村宅基地管理，从管理机构、制度设计到政策指导、监督检查，进入规范管理的新时期。
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宅基地制度是中国特色土地制度的重要组成部分，其核心是维护农村土地集体所有和保障农民基本居住权利。新中国成立以来，历经演变，我国农村宅基地管理办法制度框架已基本形成，其基本特征是：集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿取得、长期占有，规划管控、内部流转。这一制度安排在保障农村“户有所居、民不失所”等方面发挥了极为重要的作用，促进了农村经济发展和社会稳定。
现行宅基地产权制度的基本内容是，农民集体拥有宅基地所有权, 农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权，符合条件的农户具有分配宅基地的资格。
农村宅基地管理办法归本集体成员集体所有。
《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条规定，农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
中华人民共和国民法典规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的规定。而宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
民法典第三百六十二条 ：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
民法典第三百六十三条 ：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
民法典第三百六十四条 ：宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。
中华人民共和国民法典第三百六十五条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
依据中华人民共和国土地管理法，结合各省（自治区、直辖市）宅基地管理的有关规定，农村村民有下列情况之一的，可以以户为单位申请宅基地：
（1）无宅基地的；
（2）因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的；
（3）现住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的；
（4）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
（5）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的。
各省（自治区、直辖市）对农户申请宅基地条件有其他规定的，应同时满足其他条件要求
1.申请人现有的宅基地情况； 2.对申请人拟发放宅基地的位置、面积、宗地草图等； 3.村民会议或村集体经济组织成员讨论情况，在村集体公布情况的说明等； 4.乡镇土地利用总体规划图、现状图等，并注明拟占用土地地类。
应先向本集体经济组织提出申请，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准后，本人携带相关材料到所在的乡(镇)、办事处国土资源部门申请确权登记发证。其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
中华人民共和国土地管理法第六十二条规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
为完善农村宅基地审核批准机制，《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）明确，乡镇政府要探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。根据农业农村、自然资源等部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》，鼓励地方将乡村建设规划许可证由乡镇一并发放，并以适当方式公开。
“房地一体”不动产权证是物权权利归属的凭证。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等的规定，将农村宅基地、集体建设用地及其上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查和确权登记后，统一颁发 “房地一体”的不动产权证书。
申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）申请人身份证和户口簿；（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（五）其他必要材料。
因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移而申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（二）依法继承的材料；（三）分家析产的协议或者材料：（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；（五）其他必要材料。
1）城镇居民购买;
2）法人或其他组织购买;
3）转让人未经集体组织批准;
4）向集体组织成员以外的人转让;
5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
1）转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
2）同一集体经济组织内部成员转让;
3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;
4）转让行为征得集体组织同意;
5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让;
法律规定宅基地不能买卖交易，宅基地上的房屋可以买卖交易，但必须是在本集体经济组织内部成员之间相互交易才是合法有效的。否则，房屋没办法更名过户。
房屋不办理更名过户不具有产权约束效力，即房屋产权不归你所有。
针对宅基地现在实行的是房地一体化原则，即地随房走。因为房地一体化，所以宅基地不能单独进行交易；而房屋的交易，也要在本集体经济组织人员内部相互流转。这样就限制了集体经济组织外部和城镇居民到农村买房买地，目的是保障农村村民的基本生存权利不受侵害。
《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体相关使用证的变更登记。
因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让。但是宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让。因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。
当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。
农村住宅所有人去世后，由继承人依法直接到不动产登记中心办理过户手续，过户后继承人只能继承住宅，不能继承宅基地。
需要满足以下两个条件：1.本村集体经济组织成员因结婚分户，在本村没有宅基地；2.买卖的住宅符合农村一户一宅条件，证件齐全。办理机关是乡镇人民政府负责办理。买卖过户有关办理程序是：1.购房村民向村民委员会提出购房书面申请；提交没有宅基地承诺书。2.村民委员会收到申请后，审核购房申请是否符合一户一宅条件，在本村公示无异议后，报镇人民政府审核批准。3.镇政府宅基地审批管理部门负责审查申请人是否符合申请条件提出审批建议。4.购房户向不动产登记机构申请办理不动产登记。
已经登记的宅基地使用权及房屋所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
（1）不动产灭失的；
（2）权利人放弃宅基地使用权及房屋所有权的；
（3）依法没收、征收、收回宅基地使用权及房屋所有权的；
（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致宅基地使用权及房屋所有权消灭的；
（5）法律、行政法规规定的其他情形。
（1）主体的特定性：宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，也就是原则上限于农村居民。
（2）客体的特定性：宅基地使用权的客体只能是本集体所有的非农业用地。即限于集体所有土地。
（3）用途的限制性：农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，建造对象有三方面限制：第一，所建住房性质为自用住房，不包括工商业住房；第二，宅基地应作为生活资料，而不能作为生产资料使用；第三，不能用作农业目的，这属于土地承包经营权的范围。
（4）福利性：农村集体经济组织成员无偿取得、无偿使用宅基地。宅基地使用权是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障。
（5）无期限性：宅基地使用权是一种无期限物权。宅基地的使用以农户为单位，不因户主的更替或某个家庭成员的死亡而失去原有的宅基地使用权。由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承。
（6）稳定性与必要的调节性。以户为单位无限期地使用某块宅基地，其占有的地面面积并不是长久的、固定不变的。
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除全国人大常委会授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的地区外，其它地方农村宅基地和农房不能抵押。
物权法第一百八十四条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。担保法第三十七条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。
同时，物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。即我国实行“房地一体”原则，因宅基地使用权不得抵押，造成其上农房事实上也不能抵押。
农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住房建设应当符合村庄规划，充分利用原有宅基地、空闲地、荒山、荒坡和其他未利用地。不得占用、毁损永久基本农田，不占或者尽量少占农用地。占用耕地等农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条："农村村民一户只能拥有一处宅基地。"国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第五项："严格宅基地申请条件。坚决贯彻一户一宅的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。"
1、宅基地使用权人的权利。
（1）权利人有权在宅基地上建造房屋和其他附属物。经法定审批程序取得宅基地使用权后，权利人有权在宅基地上建造住宅和其他附属物。这是宅基地使用权设立的主要目的。在宅基地以外的空地上，权利人还有权种植树木。
（2）权利人有权处分宅基地使用权。虽然我国禁止宅基地使用权的流转，但农村居民对宅基地上的房屋享有所有权并得自由处分。
2、宅基地使用权人的义务。
宅基地使用权人的义务主要是按照规定的用途使用宅基地。宅基地是用以建造村民住宅的，宅基地使用权人不得擅自将宅基地挪作他用，如利用宅基地建设厂房、旅店、酒店等。但考虑到我国农村的的实际情况，农村村民如果只是利用自家住房附带地从事小规模、家庭式的生产经营活动，则不属于改变宅基地的用途。
（1）主体的特定性：宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，也就是原则上限于农村居民。
（2）客体的特定性：宅基地使用权的客体只能是本集体所有的非农业用地。即限于集体所有土地。
（3）用途的限制性：农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，建造对象有三方面限制：第一，所建住房性质为自用住房，不包括工商业住房；第二，宅基地应作为生活资料，而不能作为生产资料使用；第三，不能用作农业目的，这属于土地承包经营权的范围。
（4）福利性：农村集体经济组织成员无偿取得、无偿使用宅基地。宅基地使用权是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障。
（5）无期限性：宅基地使用权是一种无期限物权。宅基地的使用以农户为单位，不因户主的更替或某个家庭成员的死亡而失去原有的宅基地使用权。由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承。
（6）稳定性与必要的调节性。以户为单位无限期地使用某块宅基地，其占有的地面面积并不是长久的、固定不变的。
以上来源
新中国成立以来农村宅基地制度的演变，以改革开放、物权法颁布、中华人民共和国土地管理法修订为标志，分为四个阶段。
第一阶段是1949年至1978年，集体所有制逐步建立。1954年《宪法》规定了农民宅基地所有权。1962年《农村人民公社工作条例》（即“人民公社六十条”）规定了宅基地归生产队所有，一律不准出租和买卖。
第二阶段是1978年至2007年，宅基地严格管理阶段。1982年2月，国务院发布《村镇建房用地管理条例》提出宅基地限额要求，并对特定城镇居民取得宅基地的合法性作了规定。1997年4月，中共中央、国务院印发《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，第一次以中央文件形式提出“一户一宅”的要求。1998年修订的中华人民共和国土地管理法，删除了1986年土地管理法关于城镇非农业户口居民使用集体土地建住宅的规定；规定了“一户一宅、限定面积”，即“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。1999年5月，国务院办公厅印发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，首次禁止城市居民在农村购置宅基地的行为。
第三阶段是2007年至2018年，改革赋权扩能阶段。2007年3月出台的物权法，明确宅基地使用权为用益物权。2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，部署开展农村宅基地制度改革试点。2018年中央1号文件提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，标志着宅基地制度改革探索进入新阶段。
第四阶段是2019年以来，宅基地规范管理阶段。2019年8月，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议对《中华人民共和国土地管理法》进行了第三次修正。新修正的土地管理法中，明确了一户一宅、户有所居的宅基地分配制度，统筹合理安排宅基地用地的村庄规划编制制度；明确宅基地由乡（镇）人民政府审核批准，可以依法自愿有偿退出，鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，以及国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理工作的宅基地管理新体制。新修正的土地管理法标志着我国农村宅基地管理，从管理机构、制度设计到政策指导、监督检查，进入规范管理的新时期。
以上来源
“房地一体”不动产权证是物权权利归属的凭证。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等的规定，将农村宅基地、集体建设用地及其上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查和确权登记后，统一颁发 “房地一体”的不动产权证书。
申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）申请人身份证和户口簿；（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（五）其他必要材料。
因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移而申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（二）依法继承的材料；（三）分家析产的协议或者材料：（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；（五）其他必要材料。
加强宅基地管理，推进农村宅基地管理办法制度改革，可以盘活农村沉睡资源，解决乡村振兴人才短缺问题；可以释放农村土地价值，解决乡村振兴资金来源问题；还可以吸引人才下乡、能人返乡，促进城乡融合发展。随着乡村振兴战略全面推开，农村将发生很大变化，包括人口结构、居住布局等，“用好农村土地资源”成为实现乡村振兴的重要课题，发力宅基地管理和改革，为深化农村改革提供全方位制度供给，为乡村振兴打好地基。宅基地承载着农民改善居住条件、增加财产性收入的希望。探索宅基地有偿退出，是探索盘活宅基地资源的基础，对于增加农民收入、促进城乡融合发展和推动乡村振兴具有重要意义。
2021年，青岛市农业农村局联合市自然资源和规划局印发了《关于加强农村宅基地管理的通知》——这意味着青岛市宅基地重新接受审批。之后，各区市陆续制定了宅基地审批工作流程和办事指南，涉农镇街已建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的宅基地用地建房联审联办机制，已有4个区市审批了宅基地468宗，闲置宅基地和闲置住宅盘活利用开始点上突破。
国内联播快讯.国际在线新闻.2023-08-29
农村宅基地政策问答.安徽省自然资源厅.2023-08-29
《民法典》解读--宅基地规定.微信公众平台.2023-08-29
中华人民共和国民法典.中国人大网.2023-08-29
农村宅基地.阳城县人民政府.2023-08-29
农村宅基地想要合法交易应当满足哪些要求?.澎湃新闻.2023-09-12
宅基地变更手续.威海市人民政府.2023-09-12
宅基地使用权及房屋所有权注销登记.青岛网上房地产.2023-09-12
宅基地使用权.舞钢市人民政府.2023-08-30
立法严禁农村村民“一户多宅”!江西一设区市请你提意见!.腾讯网.2023-08-29
标 题: 关于农村宅基地制度改革、宅基地审批建房，你想知道的都在这里!.永丰县人民政府.2023-08-29
国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知.中华人民共和国自然资源部.2023-08-29
中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知.中华人民共和国农业农村部.2023-08-29
宅基地使用权人的权利与义务.舞钢市人民政府.2023-08-29
宅基地改革：为乡村振兴打好“地”基.百家号.2023-09-12