更新时间：2023-05-23 07:25
中央商务区（Central Business District,CBD）是城市的经济发展中枢和城市各类商业活动的核心区域，具有超强的经济辐射能力。中央商务区（以下统一简称为：CBD）最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业汇聚之地。现代定义上的CBD是集金融、商务、贸易、信息和中介服务机构为一体，拥有大量商务办公、商店、公寓等配套设施，具备完善的市政通讯和交通网络，便于商务活动的场所。
截止至2023年，中国拥有一个世界级CBD（香港中环CBD）和三个国家级CBD（上海陆家嘴街道CBD、北京CBD和天河区CBD），国际知名的CBD还有纽约曼哈顿CBD、伦敦金融城CBD、巴黎拉德芳斯CBD、东京新宿CBD等。
CBD起源于社会学对城市空间结构的分析。1923年，美国社会学家伯吉斯以芝加哥为研究对象，提出了同心圆理论。其主要内容是城市的社会功能环绕中心呈同心圆结构，其中的核心区叫CBD。伯吉斯将CBD定义为零售、办公、俱乐部、金融、宾馆、剧院等的高度集中地，城市商业活动、社会活动、市民活动和城市交通的核心。伯吉斯还赋予CBD三方面的性质：首先，CBD是城市结构的核心，容纳了功能层次最高的行业并行使与之相关的职能，是城市交通骨架的枢纽地区；其次，它与城市发源地紧密相关，甚至是城市最早的建成区；第三，在城市由内向外以同心圆方式扩展中，CBD在较长时期内保持其中心和控制地位。由伯吉斯的定义可以看出，CBD概念在初创时指普遍意义上的发达工业社会的城市中心区。
20世纪70年代完成的第三次产业革命和经济全球化趋势极大地推动了CBD的发展，西方国家的CBD成为了国际大都市的主要象征，不仅是各产业业务功能、中枢管理功能的集聚地区，同时也是城市资本集聚、商业集聚、消费集聚、信息集聚的理想场所。
中国城市CBD的发展开始的较晚，最早是在20世纪80年代末期在上海首次提出的。20世纪90年代以来，伴随经济全球化与中国快速城镇化进程，CBD的规划建设成为城市参与国际、国家与区域竞争的重要内容之一。上海陆家嘴CBD、北京CBD、深圳福田CBD等一批CBD先后建成，成为了城市中各类资源要素高度集聚的绝对核心。进入21世纪后，CBD大多与新城新区的规划建设配套，从特大城市逐步向省级中心城市、副中心城市及具有一定经济实力的地级市推进。截止到2023年，中国共有一个世界级CBD——香港中环CBD和三个国家级CBD——上海陆家嘴CBD、北京CBD和天河区CBD，从发展趋势来看，中国的CBD已逐渐从传统型的城市中心CBD发展为通过产业集群途径所形成的、从城市中心扩散而成的、专业化的CBD。
CBD是指大城市中商务、金融、贸易、信息功能高度集中布局，具有综合经济特征的核心地区。
虽然CBD形成的过程是市场行为，但是政府一般都会在充分考虑地区实际情况的基础上，明确CBD的定位，对CBD的规划和建设进行引导和控制，在政策上对CBD及周边的基础设施和配套设施进行统筹布置，尽量满足合理利用空间、优化资源配置、保护城市生态环境的条件。此外，政府为了使企业在CBD集聚，还会提供政策优惠并推动有利于改善企业营商环境的政策落实到位。
人才要素是支撑CBD发展的核心要素。当一个城市本身具有一定影响力，而城市中的某一区域内又有多家知名企业作为吸引力时，高水平人才就会主动向这个区域聚集，这些高水平人才普遍收入高、消费能力强，也会带动周边服务业发展，形成良性循环。
大城市的CBD是高端要素、高端人才、高端服务业的聚集地，也是各类总部、金融和高端商务机构集中的管理决策中心。以北京CBD为例，北京CBD功能区内聚集了北京市60%的跨国公司地区总部、70%的国际金融机构、80%的国际组织和国际商协会、90%的国际传媒机构以及99%的驻华使馆，拥有超过1万家外资企业、107家跨国公司地区总部。
CBD在经济上具有高度集约性，其地均国内生产总值往往高达所在城市地均国内生产总值的数十倍。在中国CBD中最突出的例子是广州市的天河CBD，2019年天河区CBD贡献的的国内生产总值达到3328亿元，当年广州市国内生产总值的总量是23628.60亿元，天河CBD对广州市国内生产总值的贡献率达到14.08%。
CBD区域的土地价格通常是所在城市中最高的，而CBD区域内的地价也有明显差异，商业用地的价格比其他用途的土地价格要高。例如2011年中国北京市的平均地价为8986元/平方米，而当年北京市CBD核心区9宗地块挂牌竞标后的平均土地价格高达33.8万元／平方米。再如2017年纽约中心区的房价是12890美元／平方米，非中心区的房价是7095美元／平方米。
CBD的24小时人口拥有量很高，但24小时人口变化的对比值也很高。CBD及周边的高地价决定了在此工作的人群大多数都不能居住在其周边，这就形成了工作时段人员大规模进入CBD，非工作时段人员大规模离开CBD的现象；由于CBD配套的服务业水平高，非工作时段又会吸引居民到CBD购物、娱乐等，形成了高交流性。
CBD具有高服务集中性，是跨国公司总部和银行、保险、营销、法律与管理咨询等服务业高度集中的地区。大城市的CBD是知识密集型产业高度聚集的地区，例如纽约市，90％以上的银行、保险和85％的商业经营服务集中在曼哈顿地区。
由于CBD人员流动性大，市政和大楼物业管理部门会设置比普通地区更多的交通管制和管理措施（步行区、人车分流、单行线等）。例如天河区CBD设置了人车分离“斑马线”，即在人行道边上划分出一条单车专属的通行道，行人和单车分开通行，既提高通行效率又提高通行安全性。
CBD为城市购物、金融、行政、娱乐、以及文化集中区。在其附近往往设有政府大厦、世界著名银行、豪华旅馆、大型商店和娱乐中心。CBD地区地价在整个城市中属于超高水平，这使得区内的建筑设施为了提高土地利用效率而规划设计成了高大、垂直的建筑风格，且楼宇间的间隔空间小。CBD内的商业设施建筑豪华、空间利用率很高，一般情况下底层为零售商店、向上分别是饮食店、服务店、娱乐场所和贸易谈判场地等。一般来讲，CBD内办公场所面积要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住两用建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。
CBD是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，一般位于城市的黄金地带。CBD集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这里开展各种商务活动。
商贸中心是CBD的基础功能，主要包括批发商业和国际贸易。如纽约曼哈顿地区在开始兴起时的行业就是仓储业、批发商业以及航运保险业。CBD也包括大型的零售商业，通常组成著名的繁华商业街，例如伦敦的牛津街拥有90多家旗舰店，包括Gap、River Island、普利马克等品牌和塞尔福里奇（Selfridges）、福来德（House of Fraser）、玛莎百货（Marks\u0026Spencer）等英国标志性的百货公司；纽约的第五大道不仅有爱马仕（Hermes）,Gucci（Gucci）, 蒂芙尼公司（Tiffany）, 普拉达（Prada）等奢侈品牌，也有Gap、H\u0026M、丝芙兰（Sephora）等平价品牌。
金融中心是CBD的核心功能，世界知名城市的CBD大多是区域性乃至世界性的金融中心。比如伦敦金融城CBD，它是世界上历史最悠久、规模最大的国际金融中心之一，在方圆一英里的伦敦金融城内云集了伦敦证券交易所、英格兰银行、伦敦劳埃德银行和罗斯柴尔德银行等数百家金融机构，拥有世界最大的货币市场、资本市场、外汇市场和保险市场。
随着经济的全球化过程，跨国的大公司在全球经济中扮演着越来越大的作用，它们的分支机构覆盖全世界，而它们的总部通常都汇聚到国际经济中心城市的CBD。因此，高层次的CBD还扮演着对全球企业的管理功能。比如，法国的拉德方斯CBD设有数量庞大的著名跨国公司的分支机构，法国的20家主要企业中有14家在这里设立总部，世界50家最大跨国公司中有13家在此设有分部，如IBM公司、日立公司等。
CBD的服务中心功能主要是指为大企业提供的各项中介性的服务。随着现代企业的规模日益庞大，其外部涉及的范围越来越广泛，内部管理的结构越来越复杂，因而衍生出法律服务、会计、审计、资产评估、广告、营销、税务咨询、就业指导、工商登记等社会服务工作。例如，全球四大会计事务所之一的＂普华永道＂总部就设立在伦敦伦敦金融城CBD。北京CBD内有北京金杜律师事务所、北京京师律师事务所、北京盈科律师事务所等多家在北京排名前列的律师事务所。
对世界上著名的CBD来说，信息中心已经成为与金融和商贸以及服务相互支撑的支柱之一。因此，世界各经济中心均花大力气发展信息业，培育信息市场，发展信息网络，使CBD成为各类经济技术信息汇集和传播的中心。信息服务方式主要包括软件开发、信息处理、网络服务、调查咨询、系统管理、数据输入、数据服务等。
CBD作为高层次商务活动的集中区域需要有高档的文化娱乐设施相辅，而CBD繁荣的商业、人流的集中也促进了文化娱乐事业的发展。例如曼哈顿的百老汇大街有大使剧院（Ambassador Theatre）等41家剧院，是世界闻名的一条文化娱乐街区。
CBD以第三产业为主导，比如金融、保险、证券、中介、会计等在CBD高度聚集，其所提供的各种货物和服务具有最高水准，所从事的交易和交流都是最高档次的。例如，在伦敦CBD中，80％以上的人从事第三产业工作
在产业的空间分布上，百货公司一般趋于集中，位于CBD的中心部位或者自行形成一个商业中心。例如东京银座CBD的＂GINZA SIX＂、三越百货、和光百货和银座东急购物广场等百货公司位置相近。专业化商业和办公机构集中在官方机构周围，银行、保险公司、证券交易所等聚集在CBD的某个街区，如纽约的华尔街，海员银行（Seaman's Bank）、银行信托大厦（Banker Trust Buliding）等建筑聚集在同一街区。
CBD在一定意义上已经成为一个城市的代表，它拥有整个城市最精华的景观。公认的国际性城市都拥有著名的CBD，例如，纽约的曼哈顿CBD被称为世界经济中心，是摩天大楼最集中的区域，经典建筑、景点众多，人口稠密，拥有众多著名企业，也是纽约最富有的地区、全球房地产最为昂贵的地区之一。世界金融心脏华尔街就位于曼哈顿下城。巴黎拉德芳斯CBD邻近塞纳河畔，于20世纪50年代开始建设，1500多家各类企业在此入驻，区域功能完善，是法国经济繁荣的象征，巴黎地标建筑之一的新凯旋门坐落于此。东京新宿CBD是东京乃至全日本最繁华的商业区之一，新宿集中了大量知名企业总部和政府机关。香港特别行政区中环CBD是香港最早开发的地区，商业活动频繁，是香港的心脏地带、商业中心和政治中心，密集度极高的摩天大楼在此齐聚，这里也是著名的购物中心，享誉世界。美丽的维多利亚港夜景是世界三大夜景之最。
CBD具有强大的经济控制功能，在市场经济条件下，除了国家对经济的宏观调控作用外，一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的区域也具有很强的经济支配、主导和控制能力。因此，CBD实际上是市场经济体制下经济的枢纽机构，其强大的辐射能量，不仅对该区域的经济有促进作用，对整个城市、国家乃至世界的经济都会产生影响。比如纽约，依托曼哈顿的经济能量，确立了其国际城市的地位，许多公司的总部都设在曼哈顿，如媒体巨头时代华纳（Time Warner）和新闻集团（News Corp），金融服务公司摩根大通（JP Morgan Chase），致使地产价格飙升，纽约曼哈顿的两居室平均租金为2990美元，而全美国的两居室平均租金只有1430美元。同时，曼哈顿及其衍生效益也促进了纽约市的繁荣，曼哈顿的建筑景观和世界经济中心的形象拉动了城市旅游业的发展，2019年纽约市的游客人数约为6660万，共消费474亿美元，从而催生了纽约的国际城市地位。
CBD在1923年作为一个概念被提出时仅仅意为商业汇聚之地，从二十世纪二十年代发展至二十一世纪初，其构造、功能、建设等方面都发生了很大变化，呈现出新的特点。公司总部、金融中心和专业化生产服务，构成了现代CBD的三大职能机构。另外，CBD作为一个地区，包括了经营管理(总部)、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等。例如纽约的曼哈顿CBD，早在18世纪末，随着曼哈顿岛海运业的起步及发展形成了银行和保险业，此后就逐渐形成了曼哈顿CBD。到了20世纪，曼哈顿先是进行老城西岸码头的扩建，建成了110层的世界贸易中心；80年代末又建成了巴特利花园城( Battery Park City)和包括世界金融中心( World Financial Center)在内的一组建筑群，逐步确立了老城世界最大金融中心的地位。到了21世纪10年代，曼哈顿CBD中央公园的休闲娱乐功能和城市建设营造出的良好人居环境带动了周边“富人区”的形成，在一定意义上也强化了曼哈顿地区的人居功能，而原来中城的“制衣区”则随着成衣业的衰退而发生了功能上的变化，朝文化艺术区的发展方向转变。
随着地价的上涨，CBD建筑的高度和密度也在增长，形成CBD特有的建筑景观——摩天大楼林立。例如20世纪30年代在纽约建成的帝国大厦是当时世界上最高的建筑，高度为381米。2015年底上海市建成了当时世界第二高的摩天大楼——上海中心大厦，该建筑位于上海陆家嘴街道CBD，高度为632米。
欧洲的CBD分级大致分为三级：一级CBD包括高端服务业（如银行业、保险业、政府和总部等）集聚形成的传统CBD，主要位于城市中心区的公交枢纽地区，其中以大阪最为突出；二级CBD是新型的服务业（如公司总部、媒体、广告业、公共关系和设计业等）在距离核心区5－8公里范围内集聚形成的新型CBD；三级CBD是特定的专门化功能（如教育、娱乐和运动、展览和会议等）在距离核心区35－65公里范围内集聚形成的专门化CBD。
2016年1月22日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所、中国商务区联盟和社会科学文献出版社共同主办的《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区发展报告No.2（2015）》发布会在北京举行。蓝皮书指出，中国CBD由于所处区域、发展阶段和发育程度不尽相同，整体上呈现多层级、分梯次的发展态势，中国CBD可划分为6个等级，分别是世界级CBD、洲际级CBD、国家级CBD、大区级CBD、地区级CBD以及项目级CBD，由此构成了中国范围内的CBD网络体系。
CBD内服务业的高度空间集聚可以使企业获得专业化服务，CBD对高级人才的吸引力可以使企业获得专业化的高端劳动力，CBD带动当地技术或生产力进步，企业也能从这些进步中获益。此外，企业及相关机构在空间上的集中，为企业间的交流合作提供便利，降低企业间的沟通成本，有利于信息和技术的传播与共享。传统CBD对企业的吸引力来自商业和消费集中所能节约的运输等方面的成本，而现代CBD的吸引力主要来自交流的便利性和获取信息的高效性，如与客户交流、谈判等的便利能节约交易成本。
建造现代CBD直接为房地产行业带来了高增长。现代CBD大多处在城市的繁华地带，一般需要占地3-5平方千米，因其突出的交通通信优势和卓越的服务功能而成为城市的商业中心。巨大的需求空间使其建筑容量至少在1000万平方米以上，多的超过2000万平方米，CBD的地产和房产价格大幅超过当地平均水平。面积和价格等多重因素决定了CBD能够带动房地产行业实现增长。
CBD营造的高档、时尚的商务环境， 吸引高端人群聚集在CBD及其周边工作、居住、游玩，他们的消费水平也高于普通地区消费者，市场活力足，拉动了经济增长。
CBD内的人员构成往往具有外商业主、外籍职工、外企职工、高收入居民、有车家庭多等特点。同时，从总体上说，居民和职工的文化层次较高，平均年龄偏低。政府在管理上就不能与普通地区一概而论，使政府创新管理方式，既要为这些职工和居民服务，又不能存在排外的倾向；既要为高收入阶层居民服务，又要照顾到其他居民。
现代CBD是全球或区域经济一体化系统中的一个单元，各大商务机构的聚集和潜在增长是促进现代CBD增长的真正动力。纽约曼哈顿、伦敦金融城等国际知名的CBD聚集世界顶级资源，拥有国际领先的经济实力，就像一个庞大的“引擎”，源源不断地向全球各个角落输送“动力”，在全球范围内具备引领、辐射、集散的作用。
CBD顶尖的服务水平和高端潮流的环境往往能吸引城市中的外国新闻机构、外国大使馆、国际交往活动机构等在周边聚集，为国际交流提供外在动力。CBD内形式多样、层次多元的国际性商务活动可以有效传播CBD的国际影响力。
香港中环CBD是世界级CBD，位于香港岛中部的核心区域，北临维多利亚港，地理位置优越，占地面积152．97公顷。作为香港的中心，中环CBD拥有包括中银大厦、香港汇丰银行总行大厦、太子大厦、置地广场、交易广场、金融中心、长江集团大厦、遮打大厦、怡和大厦等著名楼宇以及包括立法会大楼、和平英雄纪念碑、茶具博物馆、圣约翰大教堂、前港督府等文化古迹。中环CBD集中了香港几乎所有的金融业和大企业，商用楼占到90％，曾被称为世界上最标准的CBD之一。随着国际上的CBD朝着人性化方向发展，中环CBD也呈现出多样化的功能，商务办公、居家生活、休闲娱乐、旅游购物结构平衡。
上海陆家嘴CBD是国家级CBD，地处上海繁华的陆家嘴金融贸易区，处处耸立高楼大厦，寸土寸金。陆家嘴CBD与繁华的南京东路外滩隔江相望，主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息、咨询等第三产业，主导功能是金融贸易和商务办公。
北京CBD是国家级CBD，地处朝阳区中部，总面积约7.04平方千米。北京市内70%的跨国公司地区总部设立在北京CBD内，截止到2023年北京CBD的吸引力排名中国第一、亚洲第二、全球第七，它仅占北京市万分之四的面积，却创造了北京市4.3%的税收。
广州天河CBD是国家级CBD，是中国300米以上摩天建筑最密集的地方。2018年的数据显示，共有142家世界500强企业设立的201家项目机构、105家广州市认定的总部企业进驻天河CBD，营业收入超10亿元，天河CBD是华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
纽约曼哈顿CBD主要分布在曼哈顿岛的老城(Downtown)及中城(Midtown)，是纽约市中面积最小、人口密度最大的区域。它不但是纽约的核心，也是整个美国的经济心脏，汇集了银行、保险公司、交易所及大公司总部等机构，是世界上就业密度最高的地区。华尔街、百老汇大街、格林威治街和第五大街等著名的街区，帝国大厦、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿CBD内。
伦敦金融城CBD位于伦敦著名的圣保罗大教堂东侧，不仅是英国及伦敦市的经济中心，也是全球领先的金融、商业和经济中心，集聚了英格兰银行、伦敦证券交易所、渣打银行等一批知名金融机构，管理着全球15%的资产，是世界最大的欧洲美元市场和国际保险中心。
巴黎拉德芳斯CBD位于巴黎西部，建于20世纪80年代，摩天大楼林立，是欧洲著名的城市商贸区，其标志性建筑大拱门又被称为“新凯旋门”。拉德芳斯CBD内汇集了上千个跨国公司。IBM、法国电力公司、菲亚特、日立制作所等大公司都在这里拥有自己的办公大楼。这里建有大型的四季商业中心、奥尚超级市场，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体。
东京新宿CBD位于东京中心区以西，拥有40座超高层建筑组成建筑群。以新宿站半径7000米的范围内，商业、办公及写字楼建筑面积多达200多万平方米，集中了160多家银行及日本政府机构。新宿注册资本在10亿日元（约合1000万美元）以上的企业达到143家，占东京都总数的4.95%。
中国在经济社会发展和生态环境建设中间寻求平衡。未来中国会通过建设海绵城市、中央公园等措施提升CBD及周边的生态环境，增强CBD应对暴雨洪涝等极端天气的能力。例如，北京CBD已经在中心区建成了城市森林公园，其慢行系统的林荫率在2023年达到了85%。河南省郑州市的郑东新区CBD在核心区保留了大量成体系的城市绿地，在规划设计时将城市绿地与城市建筑群相互融合，绿地面积占比超50%。
中国各地CBD将建设绿色建筑、近零能耗建筑、低碳建筑，在保证楼宇安全运行的情况下最大限度的减少能源资源消耗和碳排放。如武汉CBD在规划阶段就全面引入绿色建筑标准，其地标建筑“武汉中心”在空调新风系统、地源热泵系统、节水器具等方面进行了节水、节能、环保方面的系统设计。
中国各地CBD将建设5G、物联网、数据中心、人工智慧、卫星通信等新型基础设施，推动CBD绿色低碳发展。例如上海市虹桥CBD通过加强5G基础设施建设、国际互联网数据专用通道建设等方式建成了国际领先的5G示范商务区。