房地产开发贷款(用于开发、建造向市场销售、出租等用途)

房地产开发贷款是指银行向借款人（房地产开发商）发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。1992年，金融机构开始发放房地产开发贷款。

房地产开发贷款种类主要有土地储备贷款、住房开发贷款和商用房开发贷款。具有贷款金额大、周期长，政策性强，受宏观经济影响较大，风险因素较多，管理难度较大等特点。

稳定房地产开发贷款投放，给建筑企业提供必要的贷款支持，有助于增强房企和建筑企业信心，也有助于房地产企业和房地产开发项目更好进入良性运转轨道。

发展历程

1992年，中原地区的房地产业迎来第一次发展机遇，房改全面启动，住房公积金制度全面推行。全国房地产价格放开，许多政府审批权力下放，金融机构开始发放房地产开发贷款。

1998年，中国商业银行房地产开发贷款余额为2 028.92亿元。房地产开发贷款占金融机构贷款的比重自2003年以来有很大上升，2006年以后一直处于6%~7%的高位。

中国房地产开发资金主要来源于银行贷款，2010年房地产开发中直接来源于银行的贷款达到了12540亿元，加上间接的银行贷款，这个数字更大。2012年扩大到38 630亿元，是1998年的19倍，年均增长率为23.43 % ，并且房地产开发贷款增长速度远远高于金融机构贷款增长速度(2008年受世界经济危机的影响和2011年中原地区加大对房地产市场的调控，前者的增长速度略低于后者)。

截至2015年年末，16家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款(开发贷)余额合计4.25万亿元，虽然较2014年年底的4.01万亿元增长了近6%，但是较2015年中期的4.28万亿元却有所下降。16家上市银行中，虽然11家银行的开发贷的绝对值均较2015年中期上升，但仅5家银行的开发贷占比出现增长，另外11家占比下降。

2021年末，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%，增速比上年末低5.2个百分点。个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%，增速比上年末低3.3个百分点。

2022年11月23日，中国人民银行、中国银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》指出，稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

2023年2月3日发布的2022年四季度金融机构贷款投向统计报告显示，2022年末，金融机构人民币各项贷款余额213.99万亿元，同比增长11.1%；全年人民币贷款增加21.31万亿元，同比多增1.36万亿元。

2023年一季度末，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速比上年末高2.2个百分点。中国央行数据显示，2023年二季度末，中国房地产开发贷款余额13.1万亿元，高于2022年末的12.69万亿元。2023年主要银行的房地产业贷款规模上升，不良率有升有降。

2024年1月25日，国新办就金融服务经济社会高质量发展举行新闻发布会，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，银行对房地产融资主要有这么几个渠道：一是对房地产企业的开发贷款和个人住房贷款（按揭贷款）；二是银行投资房地产企业债券。截至2024年1月，开发贷款和个人住房贷款的余额分别是12.3万亿元和38.3万亿元。其中，2023年分别发放了3万亿元和6.4万亿元，这两项加起来将近10万亿元。

分类特点

分类

房地产开发贷款种类主要有土地储备贷款、住房开发贷款和商用房开发贷款。

土地开发贷款是银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。

住房开发贷款是银行向房地产开发企业发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。

商用房开发贷款是指银行向房地产开发企业发放的用于商业房屋（包括商住两用房屋）建设的贷款。

特点

房地产开发贷款具有以下特点：

（1）贷款金额大、周期长；

（2）政策性强，受宏观经济影响较大；

（3）风险因素较多，管理难度较大。

发放条件

土地储备贷款的条件

住房或商用房开发贷款

贷款期限与利率规定

房地产开发贷款期限通常为1至3年（含），土地储备贷款最长期限为2年，而高等院校学生公寓建设贷款的最长期限可达10年。关于贷款利率及计结息方式，相关规定由中国人民银行和中国建设银行制定，并在借款合同和贷转存凭证中明确标注。

房地产开发贷款的币种包括人民币和美元。贷款额度由贷款人根据借款人资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，但通常最高不超过抵押物现行作价的70%，贷款期限目前一般不超过5年，借款人必须在合同约定的期限内还本付息。房地产开发贷款利率分别按人民币贷款利率和外汇贷款利率执行，贷款银行根据经营策略、房地产市场状况确定。房地产建设贷款的利息一般实行按季结息的办法，利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。

办理流程

房地产开发类贷款操作程序可分为借款受理、贷前调查、贷款审批与发放、贷后管理4个环节。

借款受理

借款受理主要包括借款人提交相关材料以及银行对上述材料进行初步审查。对符合资格要求的借款人，受理人员向借款人发送“中国建设银行信贷业务申请书”和“中国建设银行信贷业务申请材料清单”。

提交材料

借款人持有关资料到银行及各级分支行的公司业务部门提出借款申请，同时提供银行认可的足额担保(包括保证、抵押、质押)。贷款所需材料如下。

1.基本资料

（1）法人营业执照（需提供原件和复印件）以及由建设管理部门核准的资质证明；

（2）法人代码证书（需提供原件和复印件）；

（3）税务登记证（需提供原件和复印件）；

（4）企业贷款卡；

（5）经财政部门或会计（审计）事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告。成立不足三年的企业，需提交自成立以来的年度审计报告和近期报表；

（6）公司章程（需提供原件和复印件）；

（7）验资报告（需提供原件和复印件）；

（8）法定代表人证明以及签字样本；

（9）企业董事会成员和主要负责人、财务负责人的名单及签字样本；

（10）若客户为企业类型包括贵州长生药业有限责任公司、Inc.、合资合作企业或承包经营企业，需提供董事会或发包人同意的决议或文件（需提供原件）；

（11）贷款由被委托人办理的，需提供企业法定代表人授权委托书（需提供原件）；

（12）以及其他所需的材料。

2.贷款项目所需材料

（1）国有土地出让合同；

（2）国有土地使用证；

（3）中标通知书；

（4）已付清土地出让金的凭证；

（5）建设用地规划许可证；

（6）建设工程规划许可证；

（7）建筑工程施工许可证；

（8）建筑总承包合同；

（9）项目总投资测算及建筑资金缺口证明；

（10）项目可行性报告；

（11）其他相关材料。

3.担保材料

根据具体的担保方式（保证、抵押或质押），提供相应的担保材料。

初步审查

初步审查主要关注以下几项内容：

（1）贷款项目是否已被列入国家或地方政府的建设计划，以及经济适用住房是否被列入国家经济适用住房（安居工程）建设计划。

（2）是否拥有“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“国有土地使用权证”和“建设工程开工许可证”（简称“四证”）。

（3）土地出让、转让手续是否已经办理完毕。对于科研机构、大专院校、文化团体和卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的情况，是否已取得划拨土地的“国有土地使用证”。

（4）开发项目的文件是否完整、真实、有效，并能够进行实质性的开发建设。借款开发的项目是否具备房屋预（销）售条件，其预（销）售前景是否良好。贷款项目是否拥有“商品房屋销（预）售许可证”。

（5）自有资金的投入是否已经达到贷款项目总投资的35%以上。对于科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的情况，是否已拥有项目总投资20%以上的自筹资金。

（6）贷款项目承建人与借款申请人是否相符。贷款项目与“中国建设银行信贷业务申请书”中的用途是否一致。

（7）申请政策性房地产开发类贷款的借款人是否提供了住房资金管理中心出具的委托该行贷款的文件。

（8）申请土地储备贷款的借款人，是否提供了机构县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、（9）储备和出让前期工作的有关文件。

（10）对于单幅土地的土地储备贷款金额，是否超过了该幅土地的收购、储备和出让前期工作成本的80%或者土地评估价值的70%（以两者较低额为准）。

贷前调查

房地产开发类贷款的贷前调查评价包括客户信用评级、项目评价、担保评价三部分内容。

信用评级

客户信用评级是采用科学的方法和规范化的程序，对评级对象履行相应经济承诺的能力及被信任的程度进行调查、分析、评价、测定和审核，将评级对象的各项指标与有关参数值通过科学的计量方法进行横向比较和综合评估分析，对客户的偿债能力和信用风险作出全面的评价，并以简单直观的符号表示其评价结果。

评价客户信用级别时所需考察的主要内容包括系统性风险、财务风险、资信状况和基本面风险4个方面。

客户的信用级别分别AAA级、AA级、A级、BBB级、BB级、B级、CCC级CC级、C级和D级共10个风险递增的级别表示，是对客户偿债能力和违约风险进行综合评价后的结果展示。

项目评价

在评估过程中，应根据房地产开发贷款的特点，评估以下几个方面的内容：

1.借款人资信评估

（1）借款人基本情况，包括借款人名称、法定代表人、经营范围、开发资质、信用等级、注册资本及各股东单位投资等有关情况。

（2）借款人经营情况。调查分析借款人近3年来主要开发项目的运作情况（介绍借款人开发的主要业绩及主要开发的项目情况)，逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训。

（3）借款人财务状况。对借款人的财务报表进行分析，说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，负债方主要科目的情况，分析有关财务指标，分析借款人在银行间的融资记录。

2.项目概况和建设情况评估

（1）项目基本情况。说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期。

（2）项目建设条件。调查项目建设取得政府有关部门的批准文件的名称和时间及主要内容，明确土地使用权的获取方式（如协议转让、竞拍、与其他客户合作等)及土地款的支付情况和资金来源。

（3）项目建设实施进程评估。调查项目的实际进展情况，并对工程资金进度、形象进度、时间进度计划和实际进展情况进行分析。

（4）项目的设计、施工、监理情况评估，主要分析上述单位的资质、业绩，并对本项目设计水平、施工质量等做出分析预测。

3.项目市场情况评估

（1）项目投资环境评估，主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况，以及项目周边自然和人文环境、教育条件、公用事业及物业配套的计划和进度等情况进行分析。

（2）项目市场定位评估。根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体。

（3）项目租售情况评估，包括：总体供求情况，周边主要竞争项目情况，项目竞争能力分析，销售前景分析。

4.项目财务效益评估

（1）房地产项目总投资预测分析。分析项目总投资及构成投资估算有无漏项，投资构成是否合理,并测算各项费用，列表说明估算依据。

（2）项目资金来源评估。分析项目资金来源渠道及可靠性。

（3）项目损益预测。按照各年份经营收入占总经营收入的比例，将项目总投资分摊进各年而得各年份的房地产开发成本，并据此列表测算项目损益。

（4）项目投融资计划评估。根据项目投资计划及企业融资计划，制定项目分年度资金来源及运用表。

（5）项目有关财务效益指标。依据上述结算结果，计算得出项目投资利润率和贷款偿还期及盈亏平衡点。

5.银行效益与风险防范措施评估

测算资金结算量，进行相关效益评估。

6.风险防范措施评估

（1）项目风险评估。分析项目的政策风险、系统风险、资金风险、法律风险，并针对风险因素提出银行防范风险的措施和建议。

（2）贷款担保措施评估。

7.项目评估结论与贷款建议

通过对上述指标进行分析，得出评估结论与贷款建议（对贷款与否及贷款金额、期限、还款计划提出具体建议)。

担保评价

中国建设银行信贷业务目前既可以采用保证、抵押及质押三种担保方式的任何一种，又可采用共同担保、最高额保证和最高额抵押等方式。信贷经办人员应根据债务人的信用状况、信贷品种、金额、期限、风险程度以及各种担保方式的特点，合理要求客户采用不种的担保方式，建行则参照信贷业务手册第三篇第三章“信贷担保”的方法、要求、内容对客户提出的担保人和担保物进行调查和评价。

贷款审批与发放

按照信贷授权权限受理审批信贷业务，包括报批材料合规性审查和审批。合规性审查分新项目、续议项目、复议项目、变更贷款条件项目4种情况。对新项目的合规性审查包括报批材料齐全性审查、信息充分性审查、内容一致性审查和格式规范性审查。续议项目是指已经有权审批行审批，结论为续议，在解决了前次审批提出的问题后再次申请审批的项目。复议项目是指已经有权审批行审批，结论为不同意，申报行（部门）提请再次审议的项目。变更贷款条件项目为已经有权审批行审批，结论是附加条件同意，申报行申请修改或放弃部分审批提出的附件条件项目。

信贷审批部门将在收到报批材料后的2个工作日内完成合规性审查，并提出审查意见。如果报批材料符合要求，我们将填写合规性审查意见单；如果审查不合规，我们将要求有关人员修改和补充，直至符合要求为止。合规性审查人员将通知申报行（部门）有关人员不合规的审查意见，并退还其材料。合规性审查合格的信贷项目原则上将在3个工作日内提交审批。

贷后管理

作为银行信贷活动的一个重要组成部分，贷后管理对于及时发现风险、保让贷款的安全性具有十分重要的意义。从房地产开发贷款的流程来看，贷后管理属于房地产开发贷款操作流程的最后一环，包括档案管理、贷款项目检查、贷款五级分类管理、回笼资金管理、保证人及抵（质）押物管理、贷款回收管理等。

1.档案管理

贷款档案是银行信贷活动的真实记录，具有无可替代的法律效力。贷款银行通常会为每个客户建立单独授信档案，并进行统一管理。档案资料一般包括借款人资料、担保资料、贷款项目资料、借款借据、借款合同、担保合同、调查报告、审查报告和贷后检查资料等。

2.贷款项目检查

定期对贷款项目进行检查是贷后管理最核心的部分，这直接关系到银行信贷资金未来能否安全收回。贷款项目检查的重点在于对可能影响还款质量的因素进行持续监测，内容包括开发商贷款是否按合同使用贷款、开发项目是否正常运营等。

对开发项目是否正常运营的监测主要包括以下几个方面：（1）项目进展是否顺利，工程进度是否按照计划执行；（2）投资预算执行情况；（3）完工量与资金使用量是否匹配；（4）项目建设中的主要成本变动情况；（5）施工质量是否达标；（6)配套设施建设情况；（7）市场销售情况；（8）资金回笼情况；（9）与项目配套的贷款（如个人住房贷款或商用房贷款）情况；（10)还款资金落实情况。

此外，贷款银行还应随时关注借款企业法律纠纷、财务状况、企业在其他银行授信余额变化以及保证人或抵（质）押物等的变动情况，以便及时发现问题，防止由此可能给银行带来的损失。

3.贷款五级分类管理

贷款五级分类是银行信贷管理的重要组成部分，是指银行根据审慎的原则和风险管理的需要，定期对信贷资产质量进行审查，并将审查结果分析归类。根据中国人民银行颁布的《贷款风险分类指导原则（试行)》的规定，评估银行贷款质量，采用以风险为基础的分类方法（简称贷款风险分类法)，即把贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失5类，后3类合称为不良贷款。

使用贷款风险分类法对贷款质量进行分类，实际上是判断借款人及时足额归还贷款本息的可能性。借款人的还款能力是一个综合概念，包括借款人现金流量、财务状况、影响还款能力的非财务因素等。

4.回笼资金管理

房地产开发项目的预售或销售回笼资金是开发商归还银行借款的第一还款来源。对项目回笼资金的管理，成为贷款银行防范由借款人在清偿完所有贷款前将回笼资金挪用而造成信用风险的有效手段。

在进行房地产项目开发的过程中，开发商在资金安排上除了使用自有资金和银行贷款外，还有可能将部分销售回款作为项目的资金来源，即在不增加信贷资金风险的前提下，开发商会考虑在项目总投资的范围内，根据项目评估时的资金计划将部分回笼资金滚动投入某个项目的开发。开发商的这种做法，往往会对借贷资金的按期归还带来一定风险。为防止开发商在借款本息全部归还之前将销售回笼资金投入其他项目，可以在贷款合同中安排灵活的还款计划，并在以后贷款的归还管理中，监督开发商按照合同规定将销售回笼资金及时用于还贷。

5.保证人及抵（质)押物管理

对保证人的管理主要涉及保证人的资格与经济实力是否有重大变化，保证人本身的经营状况及财务状况有无变化，保证人与借款人的关系是否变化。对抵（质）押物的管理主要应关注抵（质）押物当初的估价与现在的市场价格是否有重大差异，抵（质）押物是否完好，贷款余额同抵押物的现值比例是否合适，抵押物有无转让、出租或重复抵押的问题。一旦发现保证人的担保资格发生变化或担保能力下降，抵（质）押物价值下降或抵押权益受损，贷款银行应当立即要求开发商增加相应的担保措施，如增加担保方式、提供新的抵（质）押物等。若不能满足上述要求，贷款银行则可以根据合同约定停止支付开发商尚未使用的贷款资金，甚至可以要求提前收回贷款。

6.贷款回收管理

在贷款到期之前，银行经办人员会以“贷款到期通知书”或其他方式向借款人发送通知。若银行根据合同约定要求提前归还贷款，则应向借款人和保证人发出“贷款提前到期通知书”并着手办理相关手续。对到期未能正常归还的贷款，经办人员应及时上报并进行催收，同时向借款人和担保人发送催收通知。逾期贷款要从贷款到期的次日计收罚息。逾期3个月以上的贷款，要在五级分类中进行调整。若借款人提前提出贷款展期申请，银行在对展期申请进行审批后可同意展期，但展期期限不能超过原贷款期限。贷款全部按期收回后，银行将通知借款人或保证人取回银行收押的各种法律凭证及文件，办理抵（质）押登记注销手续。此外，商业银行一般不允许房地产开发企业借新还旧。

风险控制

1.商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。

2.商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。

3.商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。

4.商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。

5.商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。

6.商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

7.商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。

8.商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。

9.商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

10.商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。

11.商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用系统风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。