万科企业股份有限公司(1984年5月成立的房地产开发与经营公司)

万科企业股份有限公司（简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002），1984年5月由王石创建，总部位于广东省深圳市，现任董事会主席为郁亮，总裁、首席执行官为祝九胜。万科以房地产开发经营为主，并延伸至商业、长租公寓、物流仓储、酒店与度假、教育等领域。

万科曾先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”等排行榜。2016年，万科首次身财富“世界500强”，2016年至2024年接连上榜，2024年位列第206位。

2014年，万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，2018年将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”。2017年，深铁集团成为万科集团第一大股东。2023年11月6日，深圳国资将万科纳入统计报表范围。截至2024年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元。2024年4月14日，万科举办了针对特定对象调研的投资者交流会，承诺今明两年债务规模下降1000亿元，并保证所有项目按时高质量交付。2024年5月13日至23日，万科连获招商银行、中国银行、农业银行、北京银行等多家银行贷款，累计获得融资300亿元。

历史沿革

前期发展

1983年，深圳经济特区发展公司下属的贸易部成立饲料科，主要业务是为现代化养殖农业提供饲料生产原料。王石任科长，通过这项业务，完成了未来万科的原始资本积累。年底，深圳经济特区发展公司贸易部饲料科的全体员工，转入贸易部的科仪科，王石任副科长。1984年5月，“深圳现代科教仪器展销中心”（万科前身）成立，主营自动化办公设备及专业影视器材的进口销售。公司为国营性质，法人代表为王石。1986年，为摆脱国有企业经营管理的僵化体制，公司管理层形成决议：进行股份化改造。深特发科仪科改组为经营性企业“深圳新一代实业有限公司”，张西甫担任总经理，王石担任副总经理。1987年6月，公司更名为“深圳现代科仪中心”，11月再次更名为“深圳现代企业有限公司”。

进军地产

1988年11月18日，公司以2000万元人民币，通过公开竞标的方式获取了威登别墅地块。同年又与深圳市东莞市新安镇合作，投资第一个土地发展项目“深圳市宝安县新安镇固戍皇岗岭万科工业区”，从此公司进入房地产行业；21日，深圳市人民政府批准公司的股份化改造方案，公开募集社会资金2800万元。上市后的公司定名为“深圳市万科房地产有限公司企业股份有限公司”，股票代码0002。1990年8月，万科的第一个住宅房地产项目—深圳天景花园竣工。

1991年1月29日，万科A以14.58元的价格挂牌上市，是在深圳证券交易所上市的第二只股票。同年8月，与香港仲盛联合投标上海市古北新区，建造“西郊花园别墅”，万科地产进入上海市场。1992年1月，深圳市万科物业管理有限公司成立。1993年1月，万科确立以城市大众住宅开发为公司主导业务；4月，公开发售4500万股B股，共集资4.5135亿港元，B股于5月28日在深圳证券交易所上市。1998年8月，公司推出了代表公司与客户进行有效沟通的渠道——“万客会”。次年2月，董事会接受王石辞去公司总经理职务的辞呈，并聘任姚牧民为总经理；7月，万科建筑研究中心成立。2000年12月，华润集团（现华润集团）受让万科股份，成为公司第一大股东。

快速扩张

2001年2月，郁亮接替姚牧民出任总经理。次年11月，万科竞得南海区黄岐泌冲岗地块，由此进入深圳市之外的珠江三角洲市场。同年，通过转让万佳百货股份有限公司股权，公司专业化战略调整全部完成。2003年，公司积极开拓以深圳为中心的珠江三角洲区域、以上海市为中心的长江三角洲区域、以沈阳市为中心的东北地区区域，形成深圳、上海和沈阳区域管理中心（后分别演变为南方区域本部、上海区域本部和北方区域本部）。2005年6月，“万科”商标被国家工商行政管理总局正式认定为驰名商标，成为中国房地产界第一个国家认定的驰名商标。次年，公司以万科集团的名义，在国家建设部取得房地产一级开发资质。2008年9月，万科公益基金会成立。2010年12月1日，万科销售额突破1000亿元，成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司。2010年底，万科主流住宅已全部实现装修后交房，2012年、2013年每年交付装修房超过10万套。

海外拓展

2012年7月，万科完成收购香港特别行政区上市公司南联地产控股有限公司75％股权，成为拓展海外业务的重要平台。次年1月，与香港新世界联手，投中香港荃湾西六区项目，这是万科在香港的第一个开发项目；4月，万科与新加坡吉宝置业签署战略合作协议，开发林曦阁住宅项目，进入新加坡市场；6月，万科在美国的第一个项目——旧金山富升街201号地块奠基，合作方是铁狮门。6月28日，北京万科物业服务有限公司荣获“2013中国物业服务百强企业”第一名。2014年4月23日，公司召开事业合伙人创始大会，事业合伙人机制彻底改变万科的管理和分享方式；6月25日，完成B股转H股，在香港联合交易所有限公司挂牌上市。2015年5月，万科世博馆亮相米兰世博会。

转型发展

2013年5月，万科开始战略转型“城市配套服务商”。2016年7月20日，《财富》“世界500强”企业排行榜出炉，万科首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位。2017年，深圳市地铁集团有限公司成为公司基石股东；6月21日，万科发布公告，新一届董事会方案出炉，王石宣布将接力棒交给郁亮。2018年3月，万科全面转型城乡建设与生活服务商。2019年4月4日，万科首次在香港特别行政区完成H股发行。2019年，公司全年纳税总额首超1000亿元。2020年，万科集团年度累计销售签约金额首次站上7000亿新台阶。

2021年8月18日，上海市人民政府与万科企业股份有限公司在沪签署战略合作框架协议。双方将在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作。

2021年开始，万科先后与上海市、广州市、昆山市等地签署战略合作协议，在城市更新、文旅产业等方面加强合作。

2022年5月，广州市人民政府与万科企业股份有限公司签署战略合作框架协议，双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。9月，万物云于香港联合交易所有限公司成功上市，实现了“不以传统物业公司上市”的目标，成为覆盖“社区、商企、城市”的服务商。2022年11月23日，交通银行与万科集团签署全面战略合作协议。根据协议，交通银行将为万科集团提供1000亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务，包括房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。同日，中国银行与万科集团签署战略合作协议，进一步深化银企合作。根据协议，中国银行将为万科集团提供不超过1000亿元或等值外币的意向性授信额度，在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深化全方位业务合作。

2023年5月17日，昆山市人民政府与苏州万科企业有限公司签署城市更新战略合作框架协议。6月6日，万科与腾讯达成战略合作，企业微信成为万科的移动数字化“底座”，横向连通房地产开发、物业服务、长租公寓等8大业务。11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会，统一与金融机构交流经营情况及二级市场债券价格波动事宜。截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。融资层面，2023年1-10月，万科新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。过去14年，万科经营性现金流始终保持为正，2023年在一、二线城市新补充39个项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流。会上，深圳市国资委表示充分认可和信任万科团队的专业性，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。深圳市国资委还提出了一些具体措施支持万科，如在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设。11月6日，在万科与金融机构举行的交流会上，深圳国资委党委委员叶新明表示，“万科是深圳国资体系重要成员，深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润在深圳国资中占比超过3成，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。同时，深圳市市政府国资委信任管理层，万科作为土生土长的深圳企业，企业文化健康，对地产行业趋势早有正确判断。”深铁集团方面表示，通过承接万科在深圳的部分城市更新项目、择机购买万科在公开市场发行的债券等“工具箱”支持万科。11月9日，万科企业股份有限公司发布关于“20万科07”公司债券付息、赎回结果暨摘牌公告。

2024年1月2日，万科发布公告，公司2023年累计合同销售金额为3761.2亿元。同年1月，万科内部成立商业事业部，原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业则继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问，印力集团总裁王海武担任商业事业部核心合伙人。南方区域负责人由原旭辉集团的周逸群担任。

2024年3月14日，万科A发布公告，数据显示，2024年2月，万科实现合同销售面积100.1万平方米，合同销售金额140.2亿元。前2月，公司累计实现合同销售面积225.5万平方米，合同销售金额334.7亿元。同年3月28日，万科公布2023年全年净利润121.6亿元人民币，同比下降46%，并表示2023年度不派发股息、不送红股，也不进行资本公积金转增股本。

2024年3月29日，万科2023年度业绩推介会上，万科集团总裁兼首席执行官祝九胜表示，截至今年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元，后续将组织各个城市按照要求积极申报。2024年4月14日，万科举办了针对特定对象调研的投资者交流会，确认万科遇到阶段性经营性困难，承诺今明两年债务规模下降1000亿元，并保证所有项目按时高质量交付。

2024年5月8日，位于深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地使用权挂牌转让，起始价为22.35亿元。该宗地块由万科于2017年12月摘得，土地面积约1.9万平方米，用地性质主要为商业办公等。深圳市湾超级总部基地是深圳市重点开发建设片区之一，将成为全球总部企业和科技企业聚集地，促进全球资源在深圳进一步集聚，推动深圳的城市国际化进程。本次挂牌转让该地块，是公司推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。

2024年5月23日，万科获招商银行牵头的200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，相关贷款已到账100亿元。从5月13日-5月23日万科已累计获得融资300亿元，涉及招商银行、中国银行、农业银行、北京银行等多家银行贷款，和一笔规模14.35亿元的CMBS，并均有抵押担保。300亿的贷款成为2020年以后，房地产行业单笔金额最大的一笔贷款，也是行业深度调整以后，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款，之后万科将其用于处理到期债务和完成融资模式转型。6月5日晚，万科宣布于次日完成一笔6亿美元的票据本息偿还，这是万科在2024年所需偿还的最后一笔美元债券。

企业架构

组织架构

万科企业股份有限公司下设北京区域、东北地区区域、华中地区区域、南方区域、上海市区域、西北区域、西南区域、物业服务等8个事业集团（BG），以及印力商业、物流、长租公寓、酒店与度假、海外、梅沙教育、食品等7个事业单元（BU）。

管理团队

股权结构

数据截至2023年9月30日：

公司文化

主营业务

公司主营业务涉及：房地产开发、物业服务、商业开发运营、物流仓储、长租公寓、酒店度假、教育等领域。

房地产开发

2019年公司实现销售面积4,112.2万平方米，销售金额6,308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。2019年万科在全国商品房市场占有率约4%，公司在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。此外，公司也关注海外市场投资机会，已进入纽约、旧金山、洛杉矶、西雅图、伦敦、莫斯科、新加坡、吉隆坡8个海外城市。

公司坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。公司住宅开发业务的主要产品为商品住宅及商业配套。2019年所销售的产品中，住宅占比为86.4%，商办占比为10.0%，其它配套占比为3.6%。公司住宅产品聚焦主流客户自住需求，以中小型普通商品住房为主，2019年销售的住宅产品中，144平方米以下的中小户型占比91.2%，且过去七年，这一比例均超过90%。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：旗下“四季花城”“城市花园”“金色家园”“金域国际”等品牌；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务业务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织；公司成立了全球首个公开客户投诉论坛；公司是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业；公司还提出客户服务“6+2步法”，并获得专利。公司将持续打造更多好产品、好服务，满足广大客户对美好生活的需求，不断创造更多真实价值。

物业服务

万科集团物业服务业务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略，加快“物业城市”业务发展。2019年万科物业实现营业收入127.0亿元，同比增长29.7%；在新增签约饱和收入中，住宅业务占比62%，非住宅业务占比38%。截至2020年1月底，万科物业已布局中国94个最具发展潜力的大中城市（含香港），服务项目3672个，其中住宅服务合同项目2663个，商企服务合同项目1009个，合同面积突破6.4亿平方米，在职员工人数近10万名。作为中国物业管理行业的领跑者，万科物业致力于让更多用户体验物业服务之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务，业务布局涵盖住宅物业服务、商企物业服务、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块。北京万科物业服务有限公司已连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，并连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号。

商业开发运营

截至2020年8月，万科集团管理商业项目已超过260个，总建面超过1350万平方米。公司以印力集团为商业开发与运营平台，秉持“以客户为中心”的理念，持续推进商业服务创新、存量资产管理提升和数字化建设，优化城市空间场景体验，助力城市更新升级，同时积极探索社区商业运营模式。截至目前，印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。

物流仓储服务

万科集团自2015年正式推出独立物流品牌——万纬。经过近8年发展，已成为多温区综合物流解决方案服务商，可为客户提供高标准的仓储设施及多元化的冷链物流服务。截至2019年底，万纬已进驻全国44个城市，仓储规模超过千万平方，全国运营管理15个专业冷链物流园。2017年万科集团联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、SMG组成财团，共同参与全球领先的现代物流设施提供商普洛斯私有化。2018年融合太古冷链物流平台，完善业务布局。截至2019年底，万纬已进驻全国44个城市，仓储规模超过千万平方，全国运营管理15个专业冷链物流园。

长租公寓

自2016年成立“泊寓”青年长租公寓品牌，经过四年发展，泊寓已成为国内领先品牌，业务聚焦全国主要经济城市，致力于为18-40岁的城市青年提供有品质有温度的租住空间。截至2019年底，业务已覆盖全国33个主要城市，累计开业11万间以上。

酒店度假

万科持续提升品质，打造最佳滑雪度假目的地。公司运营吉林松花湖，北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目，其中吉林松花湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先，并连续第三年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。在2019年11月至2020年1月末因疫情影响暂停营业前，以上三个冰雪项目累计接待滑雪游客39万人次。2017年，公司还与新加坡悦榕庄签署战略合作协议，发挥双方优势，共同拓展酒店等相关业务。

教育

万科通过创新型公办学校、PPP模式、民办国际化学校等多种模式探索覆盖K12的全日制教学体系，同时积极拓展包括城市营地、社区营地、户外营地在内的素质教育基地，同时结合梅沙教育线上平台实现教育资源的全方面整合升级。截至2020年8月，集团旗下梅沙教育、德英乐在全国参与运营的学校及幼儿园已超过41所；营地教育方面，梅沙户外营地自2015年成立以来，已为超过10万青少年提供素质教育服务。

上市信息

市值情况

截至2024年1月4日，万科总市值为1185亿元。2024年3月29日，A股开盘后，万科股价呈现走低行情，截至中午收盘时下降2.81%。

截至2024年4月11日，万科A（000002.SZ ）下跌1.85%，最新股价为7.44元/股，下跌1.85%，创九年以来新低，最新市值仅剩887亿元。A股、H股市值，合计约为1344亿元。2018年1月，万科A曾冲上31.92元的高点，相应市值约为4524亿元，同期H股则约合人民币3786亿元，总市值合计约为8310亿元。相较于2018年的高点，2024年4月该公司接近7000亿元的市值已经蒸发，缩水超过8成。

营收业绩

2024年3月28日，万科发布2023年度报告。2023年万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；实现归母净利润121.6亿元，同比下降46.4%。2024年4月3日，万科A发布公告，2024年第一季度，该公司累计实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，其中2024年3月，该公司合同销售面积165.6万平方米，合同销售金额245.1亿元，环比大幅增长74.82%，这一季度万科销售额排名百强房企第三，销售面积则排名百强房企第一。

2024年4月29日，万科披露一季报。财报显示，万科Q1实现营业收入615.9亿元，同比下降10%；归属于上市公司股东的净利润为-3.6亿元，同比下降125.0%，上年同期为盈利14.46亿元。2024年7月9日，万科A发布2024上半年业绩预告称，2024年上半年预计净亏损70亿-90亿元，同比下降171%至191%；扣除非经常性损益后净亏损50亿-65亿元，同比下降157%至175%。

2024年8月30日，万科公布2024年半年度报告，2024年上半年营业收入1427.79亿元，同比下降28.93%；归属于上市公司股东净亏损98.52亿元，上年同期净利润98.7亿元。